전세 계약 갱신에 필요한 지식 총정리

 

전세 연장 및 재계약을 하기 위해 정리한 내용을 총정리하여 알기 쉽게 전달해 드리기 위해 글을 작성하였습니다. 현재 전세로 살고 있는 제 상황에 재계약을 어떤 방식으로 하는것이 가장 현명한 방법일지 고민이 되어 알아보았고 전세 계약 관련한 지식을 하나도 몰랐지만 찾아보면서 기본적인 부분들을 참고하고 생각할 수 있게 되었습니다. 

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전세 연장의 세가지 방법

전세 연장에는 묵시적 갱신, 계약 갱신 청구권, 합의 갱신 세가지의 방법이 있습니다.

간단히 말해서 묵시적 갱신은 만기 2개월전까지 세입자와 집주인이 아무말 없이 지나간다면 서로 묵시적으로 동일한 조건으로 계약이 갱신이 되는 방식입니다. 제가 알아보았을때 이는 보통 세입자가 유리하다고 알고있지만 경우에 따라 큰 문제가 생길 수 있는 방식입니다. 자세한 내용은 아래에 다시 설명하도록 하겠습니다.

계약 갱신 청구권은 세입자가 집주인에게 적극적으로 요구할 수 있는 권리 입니다. 이또한 만기 2개월전까지 현행 계약 2년에서 4년으로 계약을 갱신해줄것을 요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권 둘 다 세입자에게 동일하게 유리한 부분이 있습니다. 그건 첫째로 세입자가 갱신된 계약 기간중 언제든지 계약을 중도 해지하고 이사를 나갈 수 있는 권리가 생기는것이고 둘째로는 세입자가 새로운 새입자를 구해올 필요가 없다는것입니다. 

마지막으로 합의 갱신은 말그대로 서로 계약 연장하자고 말이 오고가며 협의하는 방식입니다. 이또한 2개월전까지 갱신거절이나 조건변경을 요구하며 협의 가능합니다. 세입자에게 유리한 부분은 딱히 없습니다. 왜냐면 위에 적은 세입자의 권리가 합의 갱신의 경우엔 얻을 수 없기 때문입니다. 

 

간단히 표로 정리해보겠습니다.

갱신방법	묵시적 갱신	계약 갱신 청구권	합의 갱신
중도해지	가능	가능	합의해야함
중도해지시 중개수수료	집주인 부담	집주인 부담	세입자 부담
계약 갱신 청구권 유무	유지	소멸	유지
보증금 변동	유지	증가,감액 협의	증가,감액 협의

 

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묵시적 갱신

묵시적 갱신의 기간을 자세히 보면 만약 24년 3월 31일에 계약이 만료된다고 가정했을때 2개월전인 24년 1월 31일까지 세입자와 집주인 둘 다 아무말 없이 지나간다면 묵시적 갱신이 된것으로 계약 연장이 됩니다. 이때에는 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 집주인과 계약서를 쓰게된다면 합의 갱신이 되는것입니다. 묵시적 갱신을 원한다면 작성하면 안됩니다. 위에 말했듯이 연장된 기간동안 살다가 중도에 해지할 수 있고 말한뒤 3개월이 지나면 계약이 종료되며 보증금을 돌려받게 됩니다. 세입자가 새로 사람을 구해올 필요도 없고요. 하지만 만약 만료 하루전에 집주인이 재계약을 하지 않겠다는 의사를 표하거나 내용증명을 보내고 잠수를 탄다면 급하게 집을 나와야하는 큰 위험이 생길 수 있습니다. 집주인이 그런 사람이 아니라면 다행이지만 안전하게 갱신을 하고 싶다면 계약 갱신 청구권을 요구하거나 합의 갱신을 선택하는게 좋겠습니다. 

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계약 갱신 청구권

계약 갱신 청구권은 모든면에서 묵시적 갱신과 동일한 권리를 갖지만 위에 설명한 것처럼 세입자가 자신의 권리를 사용하는것이기에 집주인은 정당한 거부의 이유가 없는한 세입자의 요구를 받아주어야 합니다. 이 권리는 한번만 사용할 수 있으며 묵시적 갱신으로 2년이 연장된 후 계약 갱신 청구권으로 또 2년을 연장하면 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다. 연장을 원한다면 세입자에게 유리한 부분도 있고 보증금을 5% 이내에서 합의하여 계약서를 새로 작성할 수 있으니 계약 갱신 청구권을 선택하는게 좋겠습니다. 참고로 증액은 5%까지로 정해져있지만 감액의 한도는 정해져 있지 않습니다. 하지만 집주인은 실거주나 다른 정당한 이유로 이를 거부할 수 있습니다.

 

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합의 갱신

합의 갱신은 위에 설명한 세입자의 중도해지 할 수 있는 권리는 부여되지 않습니다. 중간에 이사를 가야한다면 집주인과 합의하고 중개수수료도 세입자의 몫이 됩니다. 집주인 입장에서는 온전히 계약기간 2년을 유지할 수 있으니 합의 갱신이 가장 나은 선택지인 셈입니다. 통화나 문자, 서면 자료등으로 의견을 나눠 합의하는걸 합의 갱신으로 간주합니다. 

 

최근에 집값이 많이 떨어지면서 갱신을 하지 않고 더 보증금이 싼 곳으로 이사가는 경우도 많습니다. 하지만 경우에 따라 동일하게 갱신을 하기도 하고 현재 살고있는 곳의 보증금을 낮춰서 협의 갱신을 하기도 합니다. 먼저 갱신에 어떤 방식들이 있는지 확인하고 본인에게 맞는 방식으로 결정하는게 현명한 방법일 것 입니다.